Новые подходы к разрешенному использованию земельных участков

С 1 марта 2026 года вступил в силу Федеральный закон N 295-ФЗ от 31.07.2025«О внесении изменений в Земельный кодекс, отдельные законодательные акты и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов» (далее – ФЗ № 295-ФЗ). К фундаментальным изменениям относится введение определения видов разрешенного использования (далее – ВРИ) земельных участков, ряд практических нововведений, которые будут напрямую влиять на землепользование и порядок предоставления земельных участков.

Согласно статье 14.1 Земельного кодекса РФ ВРИ земельного участка представляет собой вид деятельности, которую с учетом ограничений, установленных в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами, допускается осуществлять на земельном участке, а также над и под его поверхностью, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Где можно будет узнать перечень ВРИ, установленный в отношении земельного участка?

Расширен перечень документов, в которых могут быть установлены виды разрешенного использования. Ранее ВРИ устанавливался в градостроительном регламенте, однако нормы о градостроительных регламентах не распространяются на часть земель: например, земли лесного фонда, земли, покрытые водами, земли запаса, особо охраняемые территории и сельскохозяйственные угодья. Также определен исчерпывающий перечень документов, устанавливающих ВРИ: градостроительный регламент, лесохозяйственный регламент и положение об особо охраняемой природной территории.

Законодательство Российской Федерации делит ВРИ земельных участков на три группы: основные - те, которые можно использовать без дополнительных согласований,

условно разрешённые - для них требуется согласие местных властей и публичные слушания,
вспомогательные - дополняют первые два, например, на участке для коммерческой застройки можно разместить парковку или трансформаторную подстанцию.
Разъясним одно из ключевых изменений, важное для правообладателей земельных участков.

Что меняется для правообладателей земельных участков:
Во-первых, собственники участков могут самостоятельно выбирать основные и вспомогательные ВРИ без дополнительных разрешений и согласований. При этом вспомогательные виды могут устанавливаться только вместе с основным.

Во-вторых, арендаторы и пользователи участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лишаются права изменять ВРИ самостоятельно. Такое решение остается за собственником, которым является публично-правовое образование.

В-третьих, для участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, относящихся к сельскохозяйственным угодьям, изменение ВРИ возможно только на основании решения органа власти субъекта РФ. Этот порядок будет действовать до принятия специального федерального закона.

В-четвертых, закон впервые допускает объединение или перераспределение участков с разными ВРИ. В результате снижается риск споров и упрощается процедура оформления нового участка, поскольку закон прямо разрешил выбирать вид использования и устранил ранее действовавшее ограничение.
Также следует отметить, ВРИ земельных участков, установленные до 01.03.2026, остаются действительными. Менять их не обязательно - это право, а не обязанность правообладателя. ВРИ объекта капитального строительства должны соответствовать ВРИ земельного участка, на котором он расположен.

Как правообладателю участка изменить вид разрешенного использования?

Для участков в границах населенных пунктов ВРИ определяются правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) и градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны.

Первым шагом является определение территориальной зоны участка. Это можно сделать с помощью Портала пространственных данных «Национальная система пространственных данных» (НСПД) или в органе местного самоуправления.

Если выбранный вид относится к основным, правообладателю необходимо подать заявление о внесении сведений в Единый государственный реестр не движимости (ЕГРН). Это можно сделать:
• лично в МФЦ;
• в электронной форме через портал «Госуслуги» с использованием личного кабинета.
Вспомогательные ВРИ в ЕГРН не вносятся.
Если же выбранный вид является условно разрешенным, потребуется обращение в местную администрацию для получения разрешения.

Заместитель руководителя Управления Росреестра по Республике Тыва Людмила Седен: «В 2026 году земельное и градостроительное законодательство подверглось масштабным изменениям, ключевая цель которых — повышение свободы действий правообладателей и упрощение административных процедур, обеспечивая приведение использования земли в соответствие с градостроительными регламентами без лишних препятствий».