В последнее время в Управление поступает немало заявлений правообладателей квартир за изменением вида жилого дома в целях приведения в соответствие с требованиями законодательства. К сведению, большинство двухквартирных домов в республике внесены в Единый государственный реестр недвижимости как многоквартирные дома. Сейчас же можно изменить такие дома на дома блокированной застройки.
С 1 марта 2022 года вступили в силу изменения в Градостроительный и Жилищный кодексы Российской Федерации, появилось определение двух категорий жилья – многоквартирный дом и дом блокированной застройки. Ранее дома, блокированные с другими жилыми домами, не признавались ни частными, ни многоквартирными. Собственникам приходилось обращаться в суд, чтобы установить правовой статус объектов. Благодаря принятому закону(Федеральный закон от 30 декабря 2020 года № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 476-ФЗ)исключена правовая неопределенность.
По определению законодательства «дом блокированной застройки» – это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Дом блокированной застройки состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначенным для раздела на самостоятельные объекты недвижимости, его параметры должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства.
Дома блокированной застройки не предусматривают общие внутренние помещения, чердаков, подполий, а также мусоропроводы, коммуникационные шахты, лифты и прочее. Каждый владелец жилья может оформить автономно свой земельный участок в собственность.
Дом блокированной застройки эксплуатируется с учетом необходимости обеспечить безопасность всем домам, которые находятся с ним в одном ряду.
В случае реконструкции одного из домов блокированной застройки потребуется согласие собственников всех домов блокированной застройки, расположенных в одном ряду.
С принятием Закона № 476-Ф стало возможным перевести многоквартирный дом в дом блокированной застройки, если до 01.03.2022 в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) были внесены сведения о многоквартирном доме с расположенными в нем жилыми помещениями (квартирами) и зарегистрированы права на эти помещения, но при этом жилые помещения соответствуют по своим признакам домам блокированной застройки.
Для перевода многоквартирного дома в дом блокированной застройки в упрощенном порядке (без подготовки технического плана на блоки) собственники жилых помещений вправе совместным решением уполномочить одного из собственников на обращение в орган регистрации прав с заявлением об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости в соответствие с требованиями законодательства. Решение о переводе многоквартирного дома в дом блокированной застройки и наделении полномочиями (в случае необходимости) представителя оформляется письменно, подписывается всеми собственниками квартир, входящих в состав многоквартирного дома. В этом случае в ЕГРН вид объекта недвижимости должен быть изменен с "помещение" на "здание", внесено назначение - "жилое", вид разрешенного использования указан как "дом блокированной застройки", исключены сведения о виде жилого помещения - "квартира", а здание, учтенное как "многоквартирный дом", снимается с государственного кадастрового учета.
Следует обратить внимание, что в случае, если требуется раздел земельного участка, решение о переводе многоквартирного дома в дома блокированной застройки должно содержать указание на решение о разделе данного земельного участка с образованием земельных участков под каждым домом блокированной застройки, а также должно содержать информацию о согласии всех собственников на прекращение права общей долевой собственности на земельный участок, на его раздел с образованием земельного участка в счет доли в праве общей долевой собственности под конкретным объектом недвижимости, а также информацию о лицах, право собственности (либо общей долевой собственности, включая размеры долей) которых возникает на образуемые земельные участки.
Руководитель Управления Росреестра по Республике Тыва Светлана Тулуш отмечает: «Изменение сведений в ЕГРН о блоках жилого дома блокированной застройки не является обязательным и не ограничивается каким-либо сроком».
Замена ранее выданных документов или внесение в них изменений, а также внесение изменений в сведения ЕГРН в отношении домов блокированной застройки осуществляются по желанию правообладателей объектов недвижимости. Документы, подтверждающие право на блок жилого дома блокированной застройки и полученные до 1 марта 2022 года, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления.
Заявление о внесении изменений в сведения ЕГРН в орган регистрации можно подать установленным законом способом, через офисы приема документов МФЦ либо ППК «Роскадастр», а также в электронном виде.
Для строительства нового дома блокированной застройки будущим собственникам недвижимости необходимо осуществить подготовку проектной документации, получение разрешений на строительство и вводаобъекта в эксплуатацию.
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на жилые дома блокированной застройки осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости. Обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является технический план объекта капитального строительства, подготовка которого осуществляется кадастровым инженером. Постановка на кадастровый учет каждого блока в жилом доме блокированной застройки осуществляется в качестве отдельного здания с назначением «жилое». При этом количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, прилагаемых к разрешению на ввод объекта (жилого дома блокированной застройки) в эксплуатацию должно быть равным количеству таких блоков.Вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположен такой дом блокированной застройки, должен быть под блокированную застройку.
Всоответствии с частью 1 статьи 19 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлена обязанность органа государственной власти, орган местного самоуправления, принявшие решение о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия этого решения, направить посредством отправления в электронной форме в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете соответствующих здания и государственной регистрации права собственности застройщика, иного лица (иных лиц) на такое здание. В случае ненаправления в установленный срок такими органом государственной власти или органом местного самоуправления указанного заявления застройщик вправе направить указанное заявление в орган регистрации прав самостоятельно через офисы приема документов МФЦ либо ППК «Роскадастр», либо в электронном виде.
Л.В. Тумат, заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Республике Тыва
Фото из открытых источников